案件详情
一、 案例基本信息
案例类型：律师诉讼案例 / 刑事辩护
案件阶段：侦查阶段 + 审查起诉阶段
代理律师：彭歆
律师事务所：广东法纳川穹律师事务所
涉及罪名：非法转让、倒卖土地使用权罪
办案结果：侦查阶段取保候审，审查起诉阶段获无罪不起诉决定
二、 案情简介
2005年6月，潘某某与某村村集体签订《土地及房屋租赁合同》及补充协议，由潘某某自筹资金在集体土地上建设商业中心，租期20年（后补充延长10年），租金按6元/平方米/月缴纳。村集体已将土地使用权证交付村集体使用，潘某某需自筹资金进行开发建设，项目建成后由潘某某经营使用，租赁期满后连同建筑物交还村集体。潘某某向上一手承租人支付了100万元承租转让款，并支付押金、青苗补偿、围墙修建、测绘设计等前期开发费用合计数百万元。
地块前期开发准备完成后，潘某某多次向当地规划、建设部门提出报建申请，但均因市政路规划、某某城建设及土地规划用途调整等原因未获施工许可，开发项目长期搁浅。在此背景下，潘某某无奈将合同权利义务转让给某某等等人，转让对价520万元，并委托案外人全权办理与村集体的转让手续。此后受让方在未取得施工许可的情况下违法建设成“某公寓项目”并对外销售，最终案发。2019年4月16日，某市某区公安分局以涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪对潘某某刑事拘留。
侦查阶段，检察院经审查作出不予批准逮捕决定，潘某某于2019年5月23日被取保候审。案件移送审查起诉后，公诉机关两次退回补充侦查，辩护人先后提交《不起诉法律意见书》及三份《补充法律意见书》。最终检察院认定“没有证据证实潘某某违反刑法及土地管理法等法律、司法解释的规定实施非法转让、倒卖土地使用权的犯罪事实”，对潘某某作出无罪不起诉决定。
三、 律师辩护努力与专业贡献
1. 立足合同性质：“合作建房”而非“倒卖土地”
辩护人从合同性质切入论证：潘某某与村集体签订的《土地及房屋租赁合同》在签署时标的房屋尚未建设，潘某某需自筹资金完成全部建设投入方可实现对房屋及土地的使用，且合作期满后须将建筑物及土地使用权无偿交还村集体。这是珠三角集体土地开发过程中“村集体出地、投资人出资建设、期满归还”的常见合作模式，本质上属于类似“合作建房”的法律关系，村集体始终保有土地使用权，潘某某仅取得涉案土地的开发建设及建成后房屋的经营收益权，不涉及土地使用权的转让或变更。这是与“以低价获得土地使用权、后视行情高价卖出”的倒卖行为存在本质区别。
2. 程序合法性论证：合同签订经过村集体合法决议
针对“违反土地管理法规”的指控要件，辩护人重点论证合同签订过程的合法性：2005年6月17日村集体召开村两委会议就涉案合同进行表决并一致通过，会议记录载明所有出席者签名；多名时任村委干部证实潘某某签署合同时已经过合法民主决策程序。在当时法律环境下，村集体向非本村村民发包土地经过村两委或村民代表会议表决即可（且2005年相关法律未强制要求召开村民代表大会）。辩护人据此论证潘某某对村集体内部议事程序并无违法主观故意，更未实际控制策划。
3. 主观目的论证：投资失败止损而非囤地牟利
辩护人用翔实的资金流水论证：潘某某自2005年至2012年间投入了承租转让款100万元、押金50万元、青苗补偿30余万元、围墙修建80万元、测绘设计等前期费用160万元，合计逾400万元；项目转出时获取520万元，考虑通货膨胀、利息成本，盈利空间极低。同时指出，按同案人供述，受让方实际支付1200万元，差额600万元系中间人居间获利，潘某某并未获取“巨额暴利”。潘某某多次积极报建、努力推进开发，在报建无望、家庭变故叠加的困境下方黯然退场，其行为属于典型的商业投资止损而非土地囤积倒卖。
4. 类案实证：司法实践中承租人一般不构成本罪
辩护人对公开裁判文书进行检索，发现农村集体土地租赁构成非法转让倒卖土地使用权罪的案件共18宗，其中追究刑事责任的被告人均为村集体干部或负责人（70%为村民自治组织负责人），承租人无论是否存在违建行为均未被以此罪追究刑事责任。上述18宗案件中，土地违法行为均表现为利用村委干部身份擅自将集体农业用地以“租赁”形式实为倒卖用于非农建设。本案中潘某某仅是普通承租人，在司法实践中不属于本罪应当追责的主体。
5. 法律修订前瞻与多次意见书的持续输出
辩护人结合2019年修正的《土地管理法》彻底破除集体经营性建设用地入市法律障碍的立法趋势，指出该村集体以“合作开发”模式盘活集体建设用地是对集体建设用地入市制度改革的前期有益探索，符合社会发展大方向。
在审查起诉阶段，辩护人先后提交四份法律意见书（《不起诉法律意见书》及三份《补充法律意见书》），针对两次退回补充侦查后的新证据持续输出辩护意见，最终在第四次意见书提交后不久，检察院即作出不起诉决定。
四、 处理结果
本案系侦查阶段取保候审、审查起诉阶段获不起诉的案件，全过程均在检察阶段闭环，未进入审判程序。
侦查阶段（2019年4月-5月）：潘某某因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪被某市某区公安分局刑事拘留；检察院经审查作出不予批准逮捕决定；某市某区公安分局于2019年5月23日变更强制措施为取保候审。
审查起诉阶段（2019年8月-2020年3月）：案件移送审查起诉后，公诉机关先后两次退回补充侦查（2019年10月、12月），辩护人先后提交《不起诉法律意见书》及三份《补充法律意见书》系统论证不构成本罪。
不起诉决定：某市某区人民检察院于2020年3月6日作出不起诉决定，认定“没有证据证实潘某某违反刑法及土地管理法等法律、司法解释的规定实施非法转让、倒卖土地使用权的犯罪事实”，依法扣押的物品发还、冻结的账户解除。
最终结果：潘某某未被追究刑事责任。
不起诉决定核心论证：经本院审查，没有证据证实潘某某违反刑法及土地管理法等法律、司法解释的规定实施非法转让、倒卖土地使用权的犯罪事实。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十七条第一款的规定，决定对潘某某不起诉。
五、 典型意义
1. 农村集体土地承租人不构成本罪的辩护范式
非法转让、倒卖土地使用权罪的主体规制对象应当是具有决定是否出租权利的村集体干部或负责人，一般承租人不属于追责主体。本案通过“合同性质是合作建房而非土地租赁”“村集体内部程序合法”“主观目的为投资止损”“无牟取暴利”“类案实证承租人不入罪”五点切入，为同类农村集体土地承租人涉刑案件提供了系统的辩护范式。
2. 审查起诉阶段辩护的关键价值
侦查阶段的辩护窗口集中在批捕审查的7日黄金期内；审查起诉阶段则是另一关键窗口——案件进入检察阶段后，辩护人可通过阅卷、多次提交不起诉意见、针对退回补充侦查后的新证据持续输出辩护意见，实质性影响公诉决定。本案通过四次法律意见书的持续输出，最终促成不起诉。
3. 民事逻辑与刑事认罪的边界坚守
面对强大的侦查压力和“认罪换轻”的现实诱惑，本案中潘某某在辩护人坚持下未作出有罪供述，辩护人通过完整论证民事行为的合法性（包括合同合法性、交易目的正当性、合同权利义务转让而非土地使用权变更等）维护了当事人的合法权益，避免了“客观归罪”与“民事纠纷刑事化”的陷阱。
4. 新《土地管理法》背景下的法律前瞻
本案案发于2019年《土地管理法》修正前夕。该次修订彻底破除集体经营性建设用地入市的法律障碍，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记并经集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意后通过出让、出租等方式直接交由外部主体使用，使用者还享有转让、互换、抵押权。本案确立的“合作建房”模式辩护思路与新法的立法取向高度契合，对同类案件具有前瞻性指导意义。
常见问题解答
什么是非法转让、倒卖土地使用权罪？
指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权情节严重的行为。本罪主体多为具有决定是否出租权利的村集体干部或负责人；一般承租人不被追究刑事责任。本案确立的辩护思路——从合同性质（合作建房而非土地租赁）、程序合法性（村集体决议）、主观目的（止损而非倒卖）、交易实质（合同权利义务转让而非土地使用权变更）四个维度论证不构成本罪——对同类案件具有普适意义。
村集体土地承租人转让租赁合同会构成此罪吗？
不一定。村集体土地使用权由村集体所有，承租人转让的仅是承租权而非土地使用权，不改变土地权属；且司法实践中因租赁行为被认定构成本罪的案件几乎全部针对村集体干部，承租人不被追刑责。本案中辩护人通过类案检索、数据对比、合同性质论证等，最终推动检察院作出不起诉决定。
审查起诉阶段如何争取不起诉？
审查起诉阶段是辩护工作的重要窗口。辩护人应在阅卷、会见基础上形成《不起诉法律意见书》系统论证不构成犯罪，并针对退回补充侦查后的新证据多次提交《补充法律意见书》。本案通过四次意见书的持续输出，最终促成检察院在二次退回补查后作出不起诉决定。
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